Introdução
Neste breve ensaio iremos discorres sobre os aspectos gerais que envolvem a locação de imóveis urbanos tanto para fins comerciais como para fins residenciais como descrito no artigo primeiro da Lei n° 8.245/91.
A Lei nº 8.245/91 – lei do inquilinato – sofreu várias críticas, tanto de advogados, de juristas, por parte dos locadores e do mercado imobiliário, argumentando que a Lei tutelava em demasia o locatário. Outra corrente também fez críticas, os fiadores, que, consoante recente entendimento dos nossos tribunais, ficam vinculados ao pacto locatício até a entrega das chaves. (COSTA)
O advento da Lei n° 12.112/99 tenta trazer equilíbrio às relações entre locadores e locatários.
Fato é que as relações de locação de imóveis são eivadas de problemas contratuais em que na maior parte das vezes é feito de forma não clara e até sem formalismos, apesar da Lei não exige uma forma especial de formalização dos contratos.
São relações sociais em que geralmente se conhece pessoalmente o proprietário do imóvel e com este se faz um pacto de locação pagando-se em troca um aluguel – do latim elocariu, preço, ou do árabe alkirá, penhor, salário, carga de mula. (ACQUAVIVA, pag. 89)
Destarte tentaremos elencar a seguir a natureza jurídica destes contratos, seus tipos e suas formas de extinção sobre a luz dos comandos da Lei n° 8.245/91, da Lei n° 12.112/99, do CC/2002 e do CDC/90.
Natureza jurídica dos contratos de locação
Atento aos ensinamentos da professora Maria Helena Diniz, ela nos lembra que segundo Clóvis Beviláqua, a locação é o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração paga pela outra, se compromete a fornecer-lhe, durante certo lapso de tempo, o uso e gozo de uma coisa infungível, a prestação de um serviço apreciável economicamente ou a execução de alguma obra determinada. (DINIZ, pag. 279)
Ainda nos fiando à professora Maria Helena Diniz temos que a locatio conductio rerum ou locação de coisas é o contrato pelo qual uma das partes (locador) se obriga a ceder à outra (locatário), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa infungível, mediante certa remuneração, designada aluguel. (DINIZ, Código Civil Anotado, pag. 443)
Como dissemos anteriormente a locação é uma relação social pautada pelo benefício mútuo entre um proprietário de um bem, no caso um bem imóvel, e uma pessoal física (não trataremos aqui dos contratos empresariais) que tem a obrigação de pagar pelo uso do bem infungível. Esta é a natureza jurídica desta relação que atualmente em nosso ordenamento é regido pelo Código Civil de 2002, pela Lei de Inquilinato (Lei Federal específica), e para alguns pode ser novidade, mas também pelo Código de Defesa do Consumidor.
Em seu artigo sobre os Aspectos Gerais da Locação do Imóvel Urbano, FACCI descreve as modalidades de locação e a resume a 3. A saber, a locação de coisas, que é o que já descrevemos acima e é o nosso foco. A locação de serviços e a locação de obras. A locação de obras é o tipo de contrato de empreitada, o que também não será o foco do nosso texto.
No que diz respeito a locação de serviços o advogado fluminense em seu artigo diz que este tipo de locação, no Direito Moderno, é disciplinado pela legislação trabalhista. Aqui temos uma divergência com o autor.
No que tange a locação de serviços devemos ser mais prudentes, pois antes, teríamos que determinar se esta locação de serviços tem fim trabalhista ou consumerista. Se for trabalhista é claro que deverá ser disciplinada pela CLT, mas se esta locação de serviços tiver características de consumo deverá ser disciplinada pelo Código de Defesa do Consumidor. Mas mesmo assim a tarefa não é fácil. Por exemplo, basta pensar na clássica questão do jardineiro. Você contrata um jardineiro para cuidar do jardim de sua casa, este é um contrato de locação (prestação) de serviço de cunho puramente trabalhista ou de consumo?
Feita esta breve ponderação, com toda vênia possível, ao artigo do advogado fluminense, voltemos ao tema da natureza jurídica dos contratos de locação de imóveis. Para tanto, vamos citar o comando – Código Civil de 2002 - que dá azo a esta natureza:
Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.
O que observamos neste comando é que a locação se faz “mediante certa retribuição”, ou seja, o comando não fala explicitamente em aluguel ou em qualquer espécie de pecúnia. Diz apenas que deve haver “certa retribuição”. Fica aqui a questão: pode haver locação sem certa retribuição? Claro que não, pois teríamos o contrato de comodato e não de locação. O que nos leva a crer que necessariamente um contrato de locação de imóvel deve ser oneroso.
Agora o que define esta onerosidade? A doutrina bem como a jurisprudência e até mesmo o senso comum definem esta onerosidade como sendo o aluguel, esta é a “certa retribuição” descrita no comando citado acima. Desta forma, lanço outra questão, o aluguel só poderá ser pago mediante pecúnia? Um pescador que aluga uma casa poderia pagar o seu aluguel com certa quantidade de peixes estipulada em contrato?
Nosso entendimento é que sim. Pode não parecer “normal”, mas segundo nossa interpretação do art. 565, sim é possível.
Finalmente, a natureza jurídica dos contratos de locação é bilaterais, comutativo, oneroso – já demonstramos isso -, consensual, de relação duradoura e não solene. (FACCI)
A estas características ainda acrescentamos, mesmo que não o diga explicitamente, a função social do contrato e o princípio da boa fé.
Tipos de contratos de locação
Para os tipos de contratos de locação iremos ficar com o que fora descrito por FACCI em seu artigo.
Segundo FACCI a Lei do Inquilinato pode ser sistematizada em três grupos distintos de locação:
Locação residencial, subdividida em:
a) com prazo certo igual ou superior a trinta meses, contratada por escrito;
b) com prazo indeterminado ou inferior a trinta meses.
Locação não-residencial, subdividida em:
a) locação comercial com direito à renovatória;
b) outras locações livres.
Locação especial, tendo por objeto imóveis destinados à temporada
Todos este 3 tipos podem ser encontrados e detalhados no artigo de FACCI e na leitura dos artigos 46, 47, 48, 51, 52 e 53 da Lei n° 8.245/91, portanto não nos demoramos neste item.
Formas de extinção de contratos de locação
O novo Código Civil de 2002 trata da questão da extinção dos contratos nos artigos 472 a 480.
Aqui gostaria de comentar em particular o artigo 476 que discorre sobre a exceptio non adimpleti contractus, que em nossa visão, pode ser aplicada aos contratos de locação de imóveis.
Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.
Se o contrato é bilateral, as obrigações é simultânea a ambos os contratantes, ou seja, no caso de um contrato de aluguel, o locador se dispõe a ceder o bem imóvel me diante uma certa retribuição (art. 565) do locador.
As regras para a extinção de um contrato de locação de imóvel residencial são definidas nos artigos 46 e 47 da Lei n° 8.245/91, que ora transcrevemos:
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
Destes dois comandos podemos observar que a grande diferença se dá na questão do prazo do contrato de locação do imóvel residencial.
Se o contrato for celebrado com período igual ou maior que 30 meses o contrato se extinguirá pelo simples fato de suas obrigações e o locador tem o direito de reaver o imóvel sem notificação de aviso. No entanto se o locatário ficar no imóvel após este período e com o consentimento do locador dá-se a prorrogação automática do contrato. Mas o mais importante neste comando é a possibilidade de reaver o imóvel por denúncia vazia, ou seja, imotivada.
No caso de um contrato que fora celebrado com prazo menor que 30 meses o locador não poderá fazer a denuncia vazia, podendo reaver o imóvel somente nos casos previstos no art. 9, que são:
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.
Aqui, como observa o professor Flávio Tartuce, a necessidade de uso do imóvel deverá ser judicialmente demonstrada. (TARTUCE, pag. 388)
Entretanto, nos demais casos, presume-se a sinceridade do pedido do retomante, devendo o locatário provar o contrário, ônus que lhe cabe. (TARTUCE, pag. 388)
Acrescentamos a esta observação do professor TARTUCE uma leitura conjunta dos artigos 476 do novo Código Civil e o artigo 47 da Lei 8.245/91 o que reforça, em nosso entendimento, de que o contrato de locação não poder pura e simplesmente ser rompido sem o acordo das partes.
Conclusão
No início deste trabalho afirmamos que as lides sobre os contratos de locação de imóveis, patentemente os contratos de locação de imóveis residenciais, não é trivial.
Neste sentido a Lei 12.112/99 tenta lançar luz sobre as questões que foram deixadas em aberto pela Lei 8.245/91. Nos parece que ainda é muito cedo para averiguarmos o real alcance e efeitos da Lei 12.112/99 sobre os contratos de locação.
Por um lado a Lei 12.112/99 tenta tutelar o locatário garantindo a este o não despejo sem justificação – evita a denuncia vazia. Mas por outro lado acorrenta o fiador ao contrato de locação por 120 dias, mesmo os locadores originais não estarem mais vinculados ao contrato. Num situação dita normal já era difícil encontrar quem se dispunha a ser um fiador – geralmente simplesmente pela boa fé depositada no locatário – agora com esta total impessoalidade permitida pela Lei 12.112/99 ser fiador torna-se uma risco ainda maior.
Também podemos observar, mesmo que rapidamente, que existe uma complexidade intrínseca aos contratos de locação de imóveis desde seu nascimento até a sua extinção, e na maioria das vezes estas situações, estas sutilidades não é do conhecimento do locador e muito menos do locatário. Neste momento é que surge a figura do corretor de imóveis que tem como prestador de serviço o objetivo de garantir que as partes estejam a par das obrigações que estão por assumir.
Outro ponto que levantamos no texto, mas pouco desenvolvemos, foi a inserção do Código de Defesa do Consumidor no contexto dos contratos de locação de imóveis, particularmente os de locação residencial.
Para que este diálogo das fontes (MARQUES) possa realmente ocorrer devemos ai identificar uma relação de consumo. Onde pois, numa relação civil entre iguais está a relação de consumo, se não há um fornecedor? Em nenhuma parte!
Em nosso entendimento o CDC poderá ser utilizado subsidiariamente aos contratos de locação se entre o locador e o locatário estiver uma figura intermediária: a imobiliária.
Concordamos com a professora Cláudia Lima Marques quando ela diz que o CDC não se aplicaria prioritariamente (pois não é considerada relação de consumo), mas o magistrado pode considerar que o locatário está em uma posição de “vulnerabilidade” e utilizar analogamente a definição de contrato de adesão do art. 54 do CDC para “interpretar” o art. 424 do CC/2002. Também pode ele considerar, como eu, que o CDC se aplica aos contratos de locação, se presente um terceiro organizador do contrato de adesão, como uma imobiliária. Neste caso, todo o sistema do CDC se aplica, não só seu art. 54. (MARQUES, pag. 55)
Concluímos que os contratos de locação apesar de ser uma das modalidades de contratos celebras de forma mais livre pode acarretar uma série de lides entre o locador e o locatário – para reforçar esta argumentação conclusiva seria necessário alguns exemplos de julgados, talvez os leitores possam contribuir com alguns exemplo e contra-exemplos para que fora exposto aqui. Fica assim lançado o convite ao debate.
Referências bibliográficas
FACCI, Lucio Picanço. Aspectos gerais da locação do imóvel urbano. Jus Navigandi, Teresina, ano 8, n. 98, 9 out. 2003. Disponível em: <http://jus.com.br/revista/texto/4376>. Acesso em: 15 nov. 2011
COSTA, Marco de Albuquerque da Graça. Lei do inquilinato acelera solução de controvérsias. Consultor Jurídico, 24 dez. 2009. Disponível em <http://www.conjur.com.br/2009-dez-24/lei-inquilinato-acelera-solucao-controversias-entre-partes>. Acesso em 15 nov. 2011
LEI Nº 12.112, DE 9 DE DEZEMBRO DE 2009. Presidência da República. Casa Civil .Subchefia para Assuntos Jurídicos. Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm>. Acesso em 15 nov. 2011
ACQUAVIVA, Marcus Cláudio. Dicionário Jurídico Acquaviva. 4ª Edição, Editora Rideel. São Paulo, 2010.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro, volume 3. Teoria das Obrigações Contratuais e Extracontratuais. 27ª Edição. Editora Saraiva. São Paulo, 2011.
____, Código Civil Anotado. 15ª Edição. Editora Saraiva. São Paulo, 2010.
TARTUCE, Flávio. Direito Civil, volume 3. Teoria Geral dos Contratos e Contratos em Espécie. 6ª Edição. Editora Método. Rio de Janeiro, 2011.
MARQUES, Claudia Lima e Outros. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. 3ª Edição. Editora Revista dos Tribunais. São Paulo, 2010.
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